2013年5月16日，某聯(lián)合社向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令：1、某公司支付租金及利息；2、某公司支付逾期繳納租金的違約金。某聯(lián)合社在庭審中增加要求某公司多支付一個(gè)月租金訴訟請(qǐng)求，且表示若案涉租賃合同無效，將請(qǐng)求的租金變更為占有用費(fèi)。某公司亦向法院提起反訴，請(qǐng)求法院判令：某聯(lián)合社返還案涉土地租賃合同押金、租金及利息。
　　法院經(jīng)查明：某聯(lián)合社（合同甲方）與某公司（合同乙方）于2011年3月29日簽訂《集體建設(shè)用地使用權(quán)出租合同》，約定：某聯(lián)合社將其所有的面積11311平方米的土地出租給某公司，用于經(jīng)營(yíng)加油站。租賃期限為30年，自2011年4月1日至2041年3月31日止；租賃期限屆滿后，加油站內(nèi)的一切固定設(shè)施均歸某聯(lián)合社所有。某聯(lián)合社應(yīng)于2011年4月30日前將土地提供給某公司；某公司的基建期為4個(gè)月，即計(jì)租時(shí)間從2011年8月1日至2041年3月31日。經(jīng)營(yíng)加油站所需的證照及手續(xù)、費(fèi)用等均由某公司負(fù)責(zé)。合同簽訂時(shí)，某公司須交合同押金180000元。土地月租金為90488元，每五年遞增10%；每月租金在每月5日前支付；某公司不能按時(shí)支付應(yīng)付款項(xiàng)的，逾期兩個(gè)月內(nèi)，按每期繳納租金的10%支付違約金，超過兩個(gè)月未付，某聯(lián)合社有權(quán)解除合同，并可向某公司索賠實(shí)際損失。合同另就雙方其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。
　　合同簽訂后，某公司支付了押金180000元、租金904880元合計(jì)1084880元給某聯(lián)合社，其中2011年4月1日至2012年6月19日都有向某聯(lián)合社支付租金。某公司一直沒有用案涉土地，其稱由于用地手續(xù)不全，某聯(lián)合社一直未交付土地給某公司使用。2012年11月30日，雙方在合同上加注確認(rèn)于2012年11月30日終止履行此合同。某公司以雙方之間的租賃合同無效為由，起訴請(qǐng)求返還已付的押金、租金及利息。
　　某聯(lián)合社陳述該土地至今未在國(guó)土部門辦理登記手續(xù)，但屬于集體建設(shè)用地，縣政府批復(fù)反映可以用于經(jīng)營(yíng)加油站。雙方簽訂租賃合同后，沒有向相關(guān)主管部門申請(qǐng)辦理審批手續(xù)。案涉土地在出租給某公司之前處于空置狀態(tài)，沒有使用；出租后至今仍是空地，地上沒有建筑物。
　　法院認(rèn)為，案涉土地屬于集體土地，至今未在土地行政主管部門辦理登記手續(xù)，土地用途不明確；雙方簽訂的出租合同約定租賃土地用于加油站建設(shè)，但未經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無效合同。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。某聯(lián)合社收取某公司的押金和租金，應(yīng)當(dāng)返還給某公司。案涉土地沒有辦理相關(guān)審批手續(xù)不能使用，當(dāng)事人之間關(guān)于租賃用土地的行為違反法律的禁止性規(guī)定；且該土地出租前處于空置狀態(tài)，出租后也沒有實(shí)際交付給某公司使用，某聯(lián)合社請(qǐng)求某公司支付占有使用費(fèi)，沒有事實(shí)依據(jù)。
　　本案例中，出租方的權(quán)益無法得到保障，原因在于：1、案涉集體土地的出租違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，租賃合同無效。2、對(duì)承租方?jīng)]有支付租金的情況不甚了解，錯(cuò)誤選擇維護(hù)自身權(quán)益的方法和途徑，得自身處于被動(dòng)地位。
　　應(yīng)對(duì)策略：在合同訂立之初就規(guī)范合同訂立事項(xiàng)，規(guī)范合同訂立流程及合同管理。此外，對(duì)出租土地跟蹤了解，及時(shí)發(fā)現(xiàn)出租土地存在問題，及時(shí)解決，同時(shí)收集對(duì)己方有利的證據(jù)，在糾紛發(fā)生后正確選擇維護(hù)自身利益的策略，使自身利益最大化。