2013年5月16日，某聯合社向法院提起訴訟，請求法院判令：1、某公司支付租金及利息；2、某公司支付逾期繳納租金的違約金。某聯合社在庭審中增加要求某公司多支付一個月租金訴訟請求，且表示若案涉租賃合同無效，將請求的租金變更為占有用費。某公司亦向法院提起反訴，請求法院判令：某聯合社返還案涉土地租賃合同押金、租金及利息。
　　法院經查明：某聯合社（合同甲方）與某公司（合同乙方）于2011年3月29日簽訂《集體建設用地使用權出租合同》，約定：某聯合社將其所有的面積11311平方米的土地出租給某公司，用于經營加油站。租賃期限為30年，自2011年4月1日至2041年3月31日止；租賃期限屆滿后，加油站內的一切固定設施均歸某聯合社所有。某聯合社應于2011年4月30日前將土地提供給某公司；某公司的基建期為4個月，即計租時間從2011年8月1日至2041年3月31日。經營加油站所需的證照及手續、費用等均由某公司負責。合同簽訂時，某公司須交合同押金180000元。土地月租金為90488元，每五年遞增10%；每月租金在每月5日前支付；某公司不能按時支付應付款項的，逾期兩個月內，按每期繳納租金的10%支付違約金，超過兩個月未付，某聯合社有權解除合同，并可向某公司索賠實際損失。合同另就雙方其他權利義務進行了約定。
　　合同簽訂后，某公司支付了押金180000元、租金904880元合計1084880元給某聯合社，其中2011年4月1日至2012年6月19日都有向某聯合社支付租金。某公司一直沒有用案涉土地，其稱由于用地手續不全，某聯合社一直未交付土地給某公司使用。2012年11月30日，雙方在合同上加注確認于2012年11月30日終止履行此合同。某公司以雙方之間的租賃合同無效為由，起訴請求返還已付的押金、租金及利息。
　　某聯合社陳述該土地至今未在國土部門辦理登記手續，但屬于集體建設用地，縣政府批復反映可以用于經營加油站。雙方簽訂租賃合同后，沒有向相關主管部門申請辦理審批手續。案涉土地在出租給某公司之前處于空置狀態，沒有使用；出租后至今仍是空地，地上沒有建筑物。
　　法院認為，案涉土地屬于集體土地，至今未在土地行政主管部門辦理登記手續，土地用途不明確；雙方簽訂的出租合同約定租賃土地用于加油站建設，但未經土地行政主管部門批準，違反了《中華人民共和國土地管理法》的強制性規定，屬于無效合同。
依照《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定，合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還。某聯合社收取某公司的押金和租金，應當返還給某公司。案涉土地沒有辦理相關審批手續不能使用，當事人之間關于租賃用土地的行為違反法律的禁止性規定；且該土地出租前處于空置狀態，出租后也沒有實際交付給某公司使用，某聯合社請求某公司支付占有使用費，沒有事實依據。
　　本案例中，出租方的權益無法得到保障，原因在于：1、案涉集體土地的出租違反法律強制性規定，租賃合同無效。2、對承租方沒有支付租金的情況不甚了解，錯誤選擇維護自身權益的方法和途徑，得自身處于被動地位。
　　應對策略：在合同訂立之初就規范合同訂立事項，規范合同訂立流程及合同管理。此外，對出租土地跟蹤了解，及時發現出租土地存在問題，及時解決，同時收集對己方有利的證據，在糾紛發生后正確選擇維護自身利益的策略，使自身利益最大化。